Ważne pytanie: co się bardziej opłaca - hipoteka czy wynajem?

Hipoteka czy wynajem – sprawdźmy ile to kosztuje i co się opłaca

Z tego postu dowiesz się:

  1. Jak porównać koszt najmu i kredytowania zakupu mieszkania?
  2. Czy wynajem mieszkania jako sposób na lokum dla rodziny to  dobra ekonomicznie decyzja?

Wiele młodych osób wchodząc w dorosłe życie – zakładając rodzinę lub rozpoczynając karierę w dużym czy średnim mieście spieszy się, aby jak najszybciej kupić swoje własne mieszkanie. W czasach, kiedy nasi rodzice zakładali rodziny, własne M było praktycznie poza zasięgiem. Teraz wydaje się bardziej dostępne, przez co decyzja o jego kupnie nie jest już niczym niespotykanym.  Istotne jednak nie jest to czy ten własny kawałek podłogi jest w naszym zasięgu, czy nie, ale czy posiadanie go w danym momencie życia nam się opłaca. Warto to dobrze zweryfikować. Rynek nieruchomości niekomercyjnych jest dzisiaj bardzo nasycony. Pełno jest ofert wynajmu mieszkań i domów i jeśli popatrzymy na to pod kątem inwestycji, od dawna już nie przynosi to zysków. Z czego to wynika?

Zacznijmy od porównania opcji najmu i kupna mieszkania.

Na początek kilka moich własnych obserwacji jako osoby, która już przez część cyklu życia rodziny przeszła. Na starcie, standardowo, potrzebujemy małego gniazdka – najlepiej blisko centrum, w dobrym punkcie komunikacyjnym. Potem, gdy pojawiają się dzieci dobrze, aby mieszkanie trochę „urosło”. Pierwsze dziecko – pierwszy wzrost metrażu, drugie dziecko – następne paręnaście metrów kwadratowych. Oczywiście warto by było, aby nasze pociechy spędziły dzieciństwo blisko natury – może więc wyprowadzka pod miasto? Ups, dzieciaki osiągnęły wiek szkolny. Zaczynają się komplikacje – trzeba dojechać do szkoły, ta najlepsza jest naprawdę daleko, a po drodze do niej korki. Chyba jednak pora wracać do miasta. Potem stabilnie… – do momentu, aż pierwsza pociecha nie wyfrunie z gniazda. Rozpoczęcie studiów to przecież ryzyko wyfrunięcia. Jeszcze przez jakiś czas ten pokój się przyda, ale z czasem wizyty stają się rzadsze, no i drugie dziecko też zaczyna studia.

A i jeszcze jedno – nasza praca. Coraz częściej ją zmieniamyśrednio co około 4 lata. Rynek pracy wymaga, byśmy byli mobilni i gotowi na zmianę miejsca zamieszkania, jeśli zajdzie taka potrzeba. Młodzi Polacy nie mają z tym raczej większego problemu, ale nie jest to dylemat, który dotyczy wyłącznie tej grupy. Coraz częściej z perspektywą przeprowadzki mierzą się także rodziny żyjące w dużych miastach. Ambicje spełnienia zawodowego stawiają przed nimi różne wyzwania, jednym z nich jest właśnie decyzja o zmianie dotychczasowego miejsca życia.

A gdyby tak wynająć mieszkanie i zmienić je w momencie, kiedy rozwój naszej rodziny wejdzie w kolejny, nowy etap?

Poznałem już osobiście kilka osób, które wiedząc, że ich potrzeby mieszkaniowe będą na przestrzeni czasu ulegały zmianie,  zdecydowały się na wynajem i tym sposobem przez kilka dekad obchodziły się bez kupna nieruchomości.

No tak, ale przecież od lat słyszymy argumenty, które częściej przekonują nas do kupna własnego mieszkania niż od tej decyzji odwodzą:

  • „mieszkanie to dobra, realna inwestycja – nigdy na niej nie stracisz”,
  • „właściciele wynajmujący mieszkania są nie do wytrzymania, mają tendencję do wtrącania się  w życie, narzucania nam swoich warunków, ograniczeń, cały czas na ‘muszce’… (nie po to chyba wyprowadzaliśmy się od rodziców…)”,
  • „trzeba mieć własne miejsce na ziemi”,
  • „no i oczywiście – wynajem jest droższy”.

Sprawdźmy najpierw aspekt finansowy. Co jest rzeczywiście droższe kredyt na kupno mieszkania czy wynajem? Posłużę do tego celu przykładem. Kupujemy lub wynajmujemy mieszkanie w Warszawie w dzielnicy Ursynów, w nowym budownictwie, niska zabudowa, blisko metra i z garażem. Cena metra kwadratowego podobnego mieszkania to dzisiaj około 8 tys. złotych plus garaż 20 tys., dochodzą jeszcze koszty transakcji u notariusza (zakładam kupno nowego mieszkania bez kosztu pośrednictwa) oraz koszt wykończenia – około 1000 zł za metr kwadratowy.

Rata kredytowa to około 1450 zł. miesięcznie (zakładając 20% wkładu własnego i 30sto letni kredyt). Średnie odsetki, które trzeba spłacić co miesiąc w racie kredytowej to około 550 zł., ale jeśli weźmiemy pod uwagę pierwsze 6 lat,  ich poziom wzrośnie do  900 zł. Dodając do tego czynsz, który musimy zapłacić spółdzielni (dla tego przykładu opłata wynosi 600 zł za miesiąc),  koszt mieszkania w pierwszych 6 latach wyniesie miesięcznie 1500 zł. Celowo do obliczeń nie włączam całej raty kredytowej, bo jej część to spłata kredytu.

Takie samo mieszkanie możemy dzisiaj wynająć za 1900 zł miesięcznie plus opłaty licznikowe. Wynajem zatem wydaje się na ten moment droższy o 400 zł.

No tak, ale kupując mieszkanie i wyposażając je musimy się liczyć jeszcze z następującymi kosztami:

  1. ubezpieczenie – jakieś 20 zł miesięcznie,
  2. remont raz na 6 lat – z doświadczenia wiem, że co jakiś czas „odświerzamy” mieszkanie, dochodzą jeszcze do tego małe naprawy po drodze. Dla tego przykładu założyłem remont na kwotę 4 tysięcy zł raz na 6 lat , czyli jakieś 55 zł miesięcznie,
  3. utrata wartości sprzętu, mebli kuchennych i łazienkowych oraz wszystkich innych elementów wykończeniowych – przyjmując, że wyeksploatowanie nastąpi w okresie 25 lat, otrzymamy kwotę 166 zł miesięcznie (koszt wykończenia mieszkania założyłem na poziomie 1000 zł na metr kwadratowy, „tracimy” zatem 50000/(25lat*12miesiecy)=166 miesięcznie).

Wynajem wciąż droższy o około 150 zł miesięcznie…

I tu docieramy do wkładu własnego wymaganego przez bank na poziomie minimum 20% całości inwestycji. Przy naszych założeniach koszt kupna mieszkania wyniesie 474200 zł (finansujemy zatem 50cio metrowe mieszkanie w cenie zakupu, wykończenie oraz koszt transakcji). Kwota którą musieliśmy wyłożyć jako wkład własny, wyniosłae  95 tys. złotych. Jeśli  tą samą kwotę zainwestowalibyśmy w fundusze pieniężne (bezpieczne produkty inwestycyjne), miesięczny zysk z łatwością przewyższyłby wspomniane 150 zł.!

Wychodzi zatem, że koszt wynajmu i kupna mieszkania nie różni się znacząco. 

Spójrzmy jeszcze na kwestie pozafinansowe.

Oczywiście nie każdy będzie się czuł komfortowo w wynajmowanym mieszkaniu i dla niektórych jest to rozwiązanie akceptowalne tylko na krótką metę. Zanim jednak zdecydujemy o kupnie własnego mieszkania szczególnie wtedy, gdy finansujemy je w dużej części kredytem hipotecznym, warto jest zdać sobie sprawę ze wszystkich następstw tego zobowiązania. Decyzję powinniśmy podejmować na podstawie rzetelnej analizy naszej obecnej i przewidywanej kondycji finansowej oraz zmiennych, które z dużym prawdopodobieństwem mogą zaistnieć w naszym życiu. Faktem jest, że na dzisiejszym rynku, mieszkania nie są najlepszym sposobem lokowania pieniędzy, a możliwości wynajmu w dużych miastach są naprawdę ogromne. Mamy do czynienia z rynkiem najemcy, na którym to jego preferencje stanowią priorytet.

Co z pozostałymi „mitami”?

„Mieszkanie to dobra, realna inwestycja – nigdy na niej nie stracisz”

Dzisiaj, po okresie kryzysu, który rozpoczął się w 2008 roku wiemy, że inwestycja w mieszkanie nie musi i od wielu lat nie przynosi zysków. Pieniądze zainwestowane w nieruchomość nie są płynne, a z racji tego, że przeważającą większość naszych środków lokujemy w jedno mieszkanie, oznacza to jednocześnie ogromną koncentrację ryzyka inwestycyjnego.

„Właściciele wynajmujący mieszkania są nie do wytrzymania, mają tendencję do wtrącania się  w nasze życie, narzucania nam swoich warunków, ograniczeń, cały czas na ‘muszce’…

Nie musi tak być. Z czego natomiast powinniśmy zdać sobie sprawę, to fakt, że dla właściciela mieszkania wyszukanie solidnego najemcy jest znacznie trudniejsze niż dla nas znalezienie odpowiedniego lokum. To właściciel ryzykuje dewastacją mieszkania, brakiem regularnego rozliczania umówionego czynszu. Pytania, które zadaje, a także wizyty w mieszkaniu są często jedynie wyrazem troski o swój majątek. Warto pomóc mu w zaufaniu nam i dać powody do uznania nas za odpowiedzialnych lokatorów. Dobrą praktyką, która zwiększa naszą wiarygodność w oczach wynajmującego jest posługiwanie się w trakcie poszukiwania mieszkania raportem BIK, który obiektywnie pokazuje, jak podchodzimy do regulacji naszych zobowiązań finansowych.

„Trzeba mieć własne miejsce na ziemi”

Recz w tym, że nie jesteśmy w stanie odpowiedzieć sobie na pytanie czy okoliczności życiowe nie zredefiniują naszego dzisiejszego poglądu na miejsce, w którym obecnie jesteśmy. Zmiana pracy, wyjazd za granice, lepsza szkoła dla dzieci… Sposób, w jaki żyjemy podlega ciągłej ewolucji. Wiele osób w swoim życiu rodzinnym czy zawodowym staje przed koniecznością zmiany miejsca zamieszkania. Własne lokum zaczyna być wtedy przeszkodą.

Daleko mi do bycia ambasadorem jednego, słusznego podejścia. Są oczywiście także pozytywne strony kupna własnej nieruchomości. Patrząc z perspektywy finansów rodzinnych, umowa z bankiem, która wiąże nas na 20-30 lat powoduje, że każdego miesiąca poprzez spłatę raty odkładamy kilkaset złotych. W pewnym momencie więc stajemy się właścicielami dużej części mieszkania, a w końcu także jego całości. Na tej jednak drodze należy być świadomym pewnych, spowalniających ten proces, „obwarowań”. Przez wiele lat bowiem przeważająca część raty kredytowej to spłata odsetek.

Ale jak to mówią, komu w drogę temu czas… 😉

Wybór zawsze jednak należy do Ciebie. Zanim podejmiesz decyzję rozważ wszystkie za i przeciw

No Comments

Click on a tab to select how you'd like to leave your comment

Post A Comment

*