Kredyt hipoteczny – czy opłaca się go zaciągać, czy mnie na niego stać, na co zwracać uwagę porównując oferty?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które będzie miało istotny wpływ na Twój budżet domowy przez długi czas. Co powinieneś wiedzieć zanim się zdecydujesz na jego zaciągnięcie?

  1. Czy masz odłożone lub gromadzisz jakieś zabezpieczenie na wypadek utraty pracy, problemów zdrowotnych, innych zdarzeń losowych?
  2. Czy “stać” Cię na pojawienie się w Twoim życiu dziecka – czy wydatek związany z jego utrzymaniem mógłbyś pogodzić ze wszystkimi zobowiązaniami, które co miesiąc spłacasz?
  3. Bardziej Ci się opłaca wynajem, czy zakup mieszkania? Porównaj koszt.
  4. Ile może kosztować nieruchomość, którą chcesz kupić? Sprawdź, jakie są obecnie ceny mieszkań na rynku
  5. Ile potrzebujesz uzbierać na wkład własny?
  6. Ile czasu potrzebujesz na zebranie wymaganych środków zabezpieczających Twój wkład własny? Jaki produkt oszczędnościowy do tego celu możesz wybrać? Pobierz kalkulator | Zobacz jak używać

Zanim zaczniesz szukać oferty: 

#1 Określ, ile pieniędzy jest rzeczywiście potrzebne – staraj się o kredyt dokładnie w takiej kwocie, jakiej wymaga zakup nieruchomości, unikaj brania pieniędzy „na zapas” (na wyposażenie czy drobne prace remontowe) – to zwiększa Twój dług;

#2 Policz, jaką kwotę miesięcznie możesz przeznaczyć na spłatę kredytu – podsumuj wszystkie wpływy i przeanalizuj, w jaki sposób mogą ulec zmianie w planowanym okresie spłaty kredytu. Następnie zsumuj miesięczne wydatki: rachunki za media, abonamenty, stałe wydatki związane z użytkowniem samochodu lub komunikacji miejskiej, koszty prowadzenia domu i inne obciążające budżet regularnie, np. obsługa spłaty innych zobowiązań.

#3 Zastanów się, czy struktura wydatków nie zmieni się w najbliższym czasie – czy nie nastąpi powiększenie rodziny – uwzględnij to w kwocie rezerwowej na nagłe wydatki (np. wizytę u lekarza).

#4 Przed zaciągnięciem hipoteki, ogranicz inne wydatki kredytowenie zwiększaj swojego zadłużenia, szczególnie do finansowania celów konsumpcyjnych. Uważnie oceń, czy na takie wydatkowanie przez kredytem na zakup mieszkania Cię stać.

#5 Sprawdź swoją ocenę punktową w BIK – to jedna  z wielu składowych, na podstawie której bank decyduje o przyznaniu Ci kredytu i ocenia, jakie jest ryzyko związane z jego obsługą. Ocena ta (Twój BIK score) wyliczana jest na podstawie danych o Tobie, przekazywanych przez Twoich potencjalnych i obecnych kredytodawców, tj.: wnioski kredytowe, które złożyłeś/-aś, data zaciągnięcia zobowiązania, rodzaj kredytu, okres spłaty, waluta, informacje o zadłużeniu, historia spłat. Im masz wyższą ocenę punktową, tym lepsze rokowanie, że będziesz spłacał swoje kredyty terminowo i argument, który możesz wykorzystać w negocjowaniu lepszych warunków cenowych oferty.

#6 Zadbaj o dobrą historię kredytową – dzięki niej uzyskasz lepszą pozycję negocjacyjną. Wykorzystaj to, abyś mógł realizować swoje plany kredytowe na preferencyjnych warunkach.

Jak zbudować swoją wiarygodność kredytową i dostać kredyt na lepszych warunkach?

#1 Regularnie spłacaj zaciągnięte zobowiązania – terminowa obsługa kredytu w największym stopniu decyduje o Twojej ocenie punktowej w BIK stanowi 76% ogólnego scoringu.

#2 Jeśli nie brałeś dotychczas żadnych kredytów – zbuduj pierwszą historię: brak danych o historii obsługi Twoich zobowiązań, oznacza dla banku większe ryzyko – nie wie, jak w przyszłości będziesz wywiązywał się ze spłaty kredytu. Im większe ryzyko dla kredytodawcy, tym większy koszt obsługi zobowiązania dla Ciebie. Zastanów się nad zaciągnięciem jednego / kliku niskokwotowych kredytów na raty – jeśli będziesz je spłacał terminowo, Twój scoring wzrośnie. Pamiętaj, aby koszt obsługi kredytu (włącznie z pozostałymi zobowiązaniami) nie przekroczył 33% Twojego miesięcznego dochodu netto. Aktywność kredytowa ma wpływ na ocenę punktową w około 11%.

#3 Nie przekraczaj limitów kredytowych – debetów w koncie, czy kredytu na karcie kredytowej. To 8% ogólnej oceny punktowej. Za debet lub kredyt odnawialny w koncie osobistym płacisz, nawet jeśli go nie wykorzystujesz – zastanów się czy nie możesz go obniżyć. Monitoruj stan wyczerpania limitu na Twojej karcie kredytowej i nie zwiększaj zadłużenia – to kosztuje opłaty karne. Jeśli nie korzystasz z karty – zwróć ją bankowi. Twoje limity kredytowe mają znaczenie w ocenie Twojej zdolności kredytowej.

#4 Nie przesadzaj z liczbą zapytań kredytowych – jeśli jednocześnie aplikujesz o kredyt w kilku bankach i nie otrzymasz go, może to obniżyć Twoją ocenę punktową o 5%. Nie ma jednoznacznego wskazania, jaka liczba wniosków może negatywnie wpływać na Twój scoring, ale zależnie od dotychczasowej historii kredytowej, bank może to widzieć jako większe lub mniejsze ryzyko. Wszystko zależy od tego, jak sobie radziłeś z dotychczasową spłatą.

#5 Przewidujesz trudności ze spłatą rat – skontaktuj się z bankiem: nie odkładaj tego na później, jest wiele rozwiązań, które może zostać uruchomione i zabezpieczyć Cię przed obniżeniem Twojej wiarygodności.

#6 Zamów raport w BIK – monitoruj swoją ocenę punktową i sprawdzaj, czy bank prawidłowo aktualizuje dane o Twoich spłatach.

#7 Jeśli spłacałeś zobowiązanie terminowo – wyraź zgodę na jego przetwarzanie przez BIK po jego wygaśnięciu: to buduje Twoja wiarygodność w oczach przyszłego kredytodawcy.

#8 Jeśli miałeś problemy z regularną obsługą kredytu – cofnij zgodę na przetwarzanie informacji o nim: BIK będzie przetwarzał te dane przez okres pięciu lat od całkowitej spłaty. Później może tę historię z Twojego konta usunąć.

Z tego poradnika dowiesz się:

Stała czy zmienna stopa procentowa – co powinieneś o tym wiedzieć?

Mamy dostęp do dwóch sposobów oprocentowania kredytów – stałego lub zmiennego. Oprocentowanie stałe z definicji wyklucza ryzyko wahania wysokości rat powstałe w wyniku zmiany stóp procentowych. Jeśli następuje ich wzrost, ryzyko ponosi bank, jeśli spadają – traci kredytobiorca. W praktyce kredyty długoterminowe udzielane są u nas z reguły na zmiennym oprocentowaniu. Przy obecnie rekordowo niskim poziomie stóp procentowych należy spodziewać się ich wzrostu, a to oznacza także zwiększenie miesięcznej raty. Bank w badaniu zdolności kredytowej klienta powinien ocenić wytrzymałość jego budżetu na wypadek różnych scenariuszy w trakcie całego okresu trwania umowy – w tym, większych obciążeń z tytułu wzrostu stóp. Ale umówmy się, przy tak długoterminowym zobowiązaniu weryfikacja zdolności obsługi długu w przyszłości jest czysto teoretyczna. Pamiętaj więc o zabezpieczeniu swojego budżetu domowego na takie ryzyka, zanim bank postawi Cię przed faktem podwyżki raty.

Raty równe czy malejące – które są korzystniejsze?

Większość kredytów udzielana jest w ratach równych z uwagi na niższą kwotę pierwszych rat, niż w systemie rat malejących. Do obsługi mniejszej raty wymagane jest niższe kryterium zarobkowe, co podnosi scoring kredytowy klienta i zwiększa szanse na uzyskanie wyższej kwoty kredytu. Jeśli mielibyśmy jednak decydować o wyborze systemu spłaty nie musząc kierować się kryterium zdolności kredytowej, to z ekonomicznego punktu widzenia, obsługa kredytu w ratach równych jest mniej korzystna niż w ratach malejących. Wynika to z różnicy w sposobie obliczania części kapitałowej i odsetkowej, na które składa się rata kredytu. Element odsetkowy to koszt pożyczenia pieniędzy od kredytodawcy, a część kapitałowa to suma właściwa kredytu. Wielkość udziału sumy właściwej kredytu w miesięcznej racie spłacamy wolniej w ratach równych, niż w malejących. W płatności malejącej wartość spłacanego kapitału  jest niezmienna, na wysokość raty wpływ mają malejące odsetki – ich kwota jest naliczana z uwzględnieniem coraz mniejszego salda zadłużenia. W przypadku płatności równych część odsetkowa i kapitałowa jest odpowiednio zbilansowana, co zapewnia stałą wysokość raty w całym okresie kredytowania. W początkowym okresie obsługi odsetki stanowią dominującą część raty, w kolejnych miesiącach kredytobiorca spłaca ich coraz mniej.

Jaki system spłaty jest dla Ciebie bezpieczny?

Wybierając raty malejące masz niższą sumę do spłaty, dzięki czemu szybciej pomniejszasz saldo zadłużenia. To ma znaczenie np. w sytuacji, kiedy po kilku latach obsługi kredytu musisz nagle sprzedać mieszkanie i spłacić kredyt uzyskaną kwotą. Nie zawsze jednak wybór płatności malejącej może odpowiadać Twojej sytuacji finansowej. Przy obecnym budżecie domowym może nie być Cię stać na obsługę większego obciążenia ratalnego w pierwszym okresie spłaty. Pamiętaj, im rata jest wyższa, tym krytyczniej to wpływa na ocenę Twojej zdolności kredytowej. Jeśli jednak wybór płatności nie jest zdeterminowany zdolnością kredytową, bo Twoje dochody pozwalają Ci na niezagrożoną obsługę wyższego kosztu rat w pierwszym okresie spłaty, to system płatności malejących jest dla Ciebie ekonomicznie korzystniejszy. Jeśli takiego wyboru nie masz, możesz zaplanować obniżenie kosztu spłaty kredytu także przy płatnościach równych.

Jaki wkład własny powinieneś zgromadzić przed wzięciem kredytu?

Przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkania, które chciałbyś kupić, warto sprawdzić, na jaki wkład własny masz środki (od 2013 r. posiadanie wkładu własnego jest obowiązkowe). Bank musi ustalać poziomy wartości tzw. wskaźnika “LtV” (z ang. Loan to Value), które odnoszą się do maksymalnego poziomu relacji wartości ekspozycji kredytowej zabezpieczonej hipotecznie do wartości nieruchomości, w całym okresie spłaty ekspozycji.

Poziom LtV określa wysokość wkładu własnego dla osoby, która planuje zakupić nieruchomość mieszkalną korzystając z kredytu zabezpieczonego hipoteką. Wkład własny to różnica między wartością nieruchomości, a wysokością zaciągniętego kredytu. Zgodnie z Rekomendacją S poziom wkładu własnego zwiększa się w kolejnych latach zgodnie z poniższą tabelą:

Rok Minimalny wkład własny Minimalny wkład własny przy wykupieniu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego
2014 5 proc. wartości nieruchomości 5 proc. wartości nieruchomości
2015 10 proc. wartości nieruchomości 10 proc. wartości nieruchomości
2016 15 proc. wartości nieruchomości 10 proc. wartości nieruchomości
2017 20 proc. wartości nieruchomości 10 proc. wartości nieruchomości

Przy użyciu tego kalkulatora możesz sprawdzić, czy posiadasz odpowiednią ilość środków (lub ile musisz jeszcze uzbierać) na wkład własny dla danej wartości nieruchomości. Końcowa liczba to kwota środków, których brakuje Ci do zapewnienia minimalnego wkładu własnego. Zobacz na przykładzie, jak to policzyć.

Jak zgromadzić środki na wkład własny?

Zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S obowiązujacą od 2014 r., wkład własny będący pozakredytowym udziałem klienta w finansowaniu nieruchomości powinien od 1 stycznia 2016 r. wynosić przynajmniej 15% wartości nieruchomości (w kolejnym roku zwiększy się on o kolejne 5%). Niektóre banki akceptują obniżone kryterium wkładu własnego do poziomu 10%, pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia brakującego wkładu własnego bądź wykazania dodatkowych środków zgromadzonych na lokatach, obligacjach lub Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE). Są jednak banki stosujące bardziej rygorystyczne wymagania i dopuszczające udział środków własnych na poziomie nie niższym niż 20% wartości nieruchomości. Skąd te środki pozyskać?

  • z uruchomienia oszczędności, jesli takie posiadasz (np. zgromadzone na rachunkach lub lokatach terminowych);
  • wesprzeć się pożyczką od rodziny lub znajomych;
  • skorzystać z pożyczki z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych – jeśli jesteś zatrudniony w zakładzie pracy, który taki fundusz posiada;
  • z części kupowanej nieruchomości, jeśli jej wartość jest odpowiednio wyższa, niż kwota zaciąganego finansowania (np. jeśli kupujesz mieszkanie za 275 000 zł, a zostało ono wycenione przez bank na 300 000 zł, wtedy przyjamniej część wkładu własnego pokrywasz z tej róznicy)
  • poprzez zabezpieczenie na obydwu hipotekach – tej, która założona jest na kupowanej nieruchomości oraz tej, która kupiłeś wczesniej lub odziedziczyłeś.

Jak porównać koszt ofert – skąd dowiedzieć się, czy nie przepłacasz?

#1 Stwórz „short-listę” najkorzystniejszych kosztowo ofert: możesz w tym celu posłużyć się porównywarką kredytów hipotecznych albo skorzystać z konsultacji z doradcą kredytowym, ale ostateczny wybór podejmij sam. Porównywarki kredytów rzadko kiedy przedstawiają rzeczywiste ceny transakcyjne. Wybór oferty na podstawie zestawienia porównywarki nie zawsze wskaże Ci najtańszy kredyt, który możesz uzyskać na rynku. Tym bardziej, że oferty dostępne w porównywarkach w większości obejmują produkty tych instytucji, z którymi porównywarki mają zawartą umowę partnerstwa, lub które zostały zebrane z ogólnodostępnych źródeł ofertowych i opierają się na hipotetycznych warunkach, które sprawdzą się tylko u pewnej części kredytobiorców.

#2 Sprawdź ile inni zapłacili za taki kredyt i jaki jest jego aktualny średni koszt na rynku: jeśli masz wybrane kilka ofert sprawdź ich koszt w Finarena.pl na tle transakcyjnych cen kredytów zaciągniętych przez innych kredytobiorców i  średniego kosztu ofert aktualnie dostępnych na rynku. Wybierz w kalkulatorze ścieżkę “Dostałem ofertę”,  wprowadź dane i zobacz, która oferta jest najkorzystniejsza.

#3 Patrz na RRSO – to parametr sumujący rzeczywisty koszt kredytu: uwzględnia wysokość odsetek, prowizje, składki ubezpieczeniowe i inne opłaty dodatkowe, mające wpływ na ostateczny koszt zobowiązania. Jeśli zweryfikujesz wartość RRSO, możesz następnie zwrócić uwagę na koszty składowe kredytu.

Oprocentowanie nominalne, na które składa się:

  • Marża – zysk banku w ramach oprocentowania kredytu, na której wysokość ma wpływ szereg czynników, m.in.: wartość wkładu własnego, walutwa kredytu, źródło dochodów, typ finnasowanej kredytem nieruchomości, ocean punktowa w BIK (BIK score), czy cross sell oferty kredytu z innymi produktami banku. Ta składowa powinna być stała przez cały okres trwania umowy, ale są pewne okoliczności, które bank mogą upoważnić do zmiany marży, np. rezygnujesz z dodatkowego produktu ubezpieczeniowego albo wygasa czasowa promocja, po upływie której marża wraca do wyższego poziomu. Wysokość marży jest określona w umowie kredytowej i jeżeli document ten nie przewiduje zmian wysokości marży, to bank bez Twojej zgody nie prawa jej zmienić.
  • Stopa procentowa – to stawka, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze, a o której wysokości decyduje Bank Centralny. Jest zmienną składową oprocentowania kredytu, na którą ani kredytobiorca, ani kredytodawca nie ma wpływu. Jeśli stopy procentowe (obecnie historycznie rekordowo niskie) pójdą w górę, wzrośnie automatycznie oprocentowanie kredytów. Na polskim rynku międzybankowym stopą rynkową jest WIBOR, dla EUR – EURIBOR / LIBOR, dla CHF, GBP – LIBOR.

Na jakie koszty pozaodsetkowe zwrócić uwagę?

Poza kosztem odsetkowym płacimy bankowi za udzielenie kredytu i opłaty za wymagane zabezpieczenia.

Prowizja – jednorazowa opłata, którą bank nalicza przy wypłacie kapitału. Może być potrącana z kwoty kredytu lub być doliczana do kwoty kredytu. Zwróćcie na to uwagę na etapie weryfikacji oferty/umowy. Kredytowanie prowizji zwiększa kwotę kredytu i odsetkowy koszt obsługi zobowiązania. Ostateczny koszt prowizji w tym drugim modelu jest więc jeszcze większy.

Prowizja na poziomie np. 2% od wnioskowanej kwoty kredytu 300 tys. zł to koszt 6 tys. zł.
Jeśli porównamy to z ofertą banku, który nie pobiera prowizji, ale ma marżę wyższą o 0,03%, to do kosztu odsetkowego kredytu powinniśmy doliczyć jeszcze ponad 18,5 tys. zł. Robi różnicę.

Opłata przygotowawcza – pobierana za czynności administracyjne uruchamiane w celu przygotowania do wypłaty kredytu. Nie podlega zwrotowi.

Wycena nieruchomościpoza warunkami promocyjnymi, gdzie usługa jest bezpłatna, kosztuje do 500 zł. Możecie skorzystać z wyceny niezależnego rzeczoznawcy majątkowego (ok. 700 zł), ale trzeba mieć na uwadze, ze nie wszystkie banki dopuszczają zewnętrzny operat szacunkowy.

Ubezpieczenia – które są obowiązkowe, a których warto unikać

Bank nie może wymagać zawarcia umowy ze wskazanym przez siebie ubezpieczycielem, ale często nakłania do tego poprzez premiowanie kredytobiorcy korzystniejszymi warunkami umowy – niższą marżą lub zerową prowizją. Zanim się na taka polisę zdecydujecie warto „przewertować” treść jej umowy i sprawdzić, czy zapewnia Wam odpowiednią ochronę ubezpieczeniową i czy jej koszt jest konkurencyjny względem ofert dostępnych na rynku.

Ubezpieczenie Nieruchomości (obowiązkowe) – chroni bank przed spadkiem wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, czyli gwarantuje mu zachowanie adekwatności wartości nieruchomości do kwoty kredytu. Zakres polisy wymagany przez bank obejmuje ochronę przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi, kredytobiorca może dobrowolnie rozszerzyć taką polisę o zabezpieczenie od kradzieży lub odpowiedzialność cywilną (za szkody wyrządzone sąsiadom).  Kredytobiorca może wykupić polisę oferowana przez bank lub wybrać ubezpieczenie niezależnie (bank nie może Wam tego narzucić).

Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego (obowiązkowe) – wymagane dla każdego kredytu przekraczającego 80 proc. wartości nieruchomości. Może być rozliczane na dwa sposoby:

  • w podwyższonej racie – czyli miesięczna opłata regulowana do momentu nadpłaty kapitału do 80% wartości nieruchomości;
  • opłata naliczana od kwoty kredytu powyżej 80% wartości nieruchomości, która może być rozliczana jednorazowo (średnio ok. 3 proc. wyliczonej kwoty) albo odnawialnie (średnio 2 proc. wyliczone kwoty) – po upływie okresu ubezpieczenia (3-4 lata) składka jest odnawiana.

Ubezpieczenie pomostowe (obowiązkowe)  najważniejszym zabezpieczeniem spłaty kredytu dla banku jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości finansowanej kredytem. Ma ono zapewnić ochronę w zakresie spłaty kredytu hipotecznego od momentu jego wypłaty do dnia uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej (KW). Czas oczekiwania na wpisanie hipoteki do księgi wieczystej może trwać do kilku miesięcy. Jeśli dotyczy to zakupu nieruchomości w budowie na rynku pierwotnym może się dodatkowo wydłużyć. Ubezpieczenie rozliczane jest w czasowej podwyżce raty (ok. 100 zł na każde 100 tys. zł. kredytu).

Ubezpieczenie tytułu prawnego (bywa wymagane, ale niepowszechnie) – zabezpieczenie przed skutkami wad / niejasności prawnych nieruchomości, które nie były wiadome przed podpisaniem umowy kredytowej. Obejmuje takie ryzyka jak zadłużenie mieszkania lub ustanowienie osoby uprawnionej do korzystania z nieruchomości do śmierci (tzw. służebność wieczysta).

Ubezpieczenie na życie (z reguły dobrowolne) – czasami pozwala uzyskać konkurencyjne warunki kredytu. Głównym zadaniem jest ochrona spłaty długu lub jego części na wypadek śmierci kredytobiorcy, ze zwolnieniem jego bliskich z roszczeń o spłatę.

Ubezpieczenie od utraty pracy (z reguły dobrowolne) –  ma gwarantować ciągłość obsługi kredytu (zgodnie z harmonogramem spłat) na wypadek utraty źródła dochodu na okres zwykle do 6 / 12 rat. Taka polisa jest droga i obwarowana wieloma wykluczeniami (m.in. utrata pracy nie może wynikać z winy pracownika) – jeśli rozważalibyście jej zakup to tylko wtedy, gdy obniża koszt kredytu.

Kredyt z dodatkowymi produktami – kiedy warto, a kiedy nie

Najczęstszą odpowiedzią banku na chęć negocjacji warunków cenowych kredytu przez pożyczkobiorcę jest propozycja transakcji wiązanej, czyli dołożenia do oferty kredytowej innych produktów finansowych z portfolio banku (oszczędnościowo-inwestycyjnych, konta bieżącego, karty kredytowej, ubezpieczenia). Przy takich „hybrydach” koszt poszczególnych produktów z reguły się optymalizuje i może wzmacniać pozycję transakcyjną klienta w negocjacji warunków obsługi kredytu. Jest jednak potężne ALE, o które trzeba skorygować każdą cross sellową obietnicę. Czy docelowy koszt utrzymania wszystkich tych ‘bonusów’ po cichu nie podnosi Twojego stałego obciążenia? Lepiej czasami przystać na jednorazową prowizję lub zgodzić się na wyższą marżę niż pakować się w plan oszczędnościowy na 30 lat. Przeniesienie swojego RORu lub karty kredytowej do kredytodawcy też nie zawsze będzie się kalkulowało – koto może być obciążone kosztami prowadzenia, a roczna opłata za posiadanie karty kredytowej wyższa i jeszcze wyższa, jeśli nie realizujesz nią minimum liczbowego lub kwotowego transakcji. Ostrożnie więc podchodź do wszystkich takich pakietowych konstelacji. Połowy z nich możesz na końcu nie potrzebować, a musieć za nie płacić.

Jak długo możesz spłać kredyt?

Maksymalny okres kredytowania to czas, w jakim możesz spłacać swoje zobowiązanie względem kredytodawcy. Obecnie w zależności od banku wynosi od 30 do 35 lat i jest warunkowany wiekiem kredytobiorcy. Maksymalny wiek kredytobiorcy, czyli specyficzny limit wiekowy, powyżej którego klient obciążony jest wyższym ryzykiem (wzrasta prawdopodobieństwo jego śmierci, z reguły spadają także jego dochody, ponieważ przechodzi on na emeryturę) – to wiek, w którym powinien on zapłacić ostatnią ratę. Ten limit wiekowy zależnie od banku waha się w zakresie od 70 do 80 lat. Rzeczywisty maksymalny okres kredytowania obliczany jest jako różnica między maksymalnym wiekiem kredytobiorcy a rzeczywistym wiekiem klienta (z zastrzeżeniem, że nie może on przekroczyć dopuszczalnego w danym banku maksymalnego okresu spłaty).

Dlaczego powinieneś starać się o jak najkrótszy okres kredytowania?

Wydłużając okres spłaty kredytu zwiększasz koszt odsetkowy jego obsługi. Rozłożenie spłaty zadłużenia na możliwie najdłuższy okres obniża co prawda wysokość raty i dzięki temu amortyzuje comiesięczne obciążenie budżetu domowego, ale jednocześnie zwiększa koszt kredytu. Przez wydłużenie okresu spłaty musisz oddać bankowi odpowiednio więcej odsetek. Jeśli więc Twoja zdolność kredytowa pozwala Ci na niezagrożoną obsługę wyższej raty kredytu, dąż do maksymalnego skrócenia okresu kredytowania – dzięki temu szybciej i taniej spłacisz swoje zobowiązanie.

Ile możesz na tym zaoszczędzić?

Dla kredytu w wysokości 200.000 zł, z oprocentowaniem 5,00% i płatnością w ratach równych, uzyskamy odpowiednio:

  • okres spłaty 35 l.: rata miesieczna 1010 zł, całkowity koszt odsetek: ok. 116.779 zł
  • okres spłaty 20 l.: rata miesięczna 1320 zł, całkowity koszt odsetek: ok. 223.937 zł

Oszczędność wynikająca z różnicy w okresie kredytowania wynosi: 107.158 zł
Czy stać Cię na oddanie tej kwoty do banku?

Jak obniżyć koszt spłaty kredytu przy ratach równych?

Możesz to zrobić przez systematyczną nadpłatę kredytu. Jeśli każdą wygenerowaną oszczędność (nawet drobne sumy, łatwiej dokładać do raty 300 zł misięcznie niż 1300 zł raz na pół roku) przeznaczysz na nadpałatę zobowiązania, zmniejszysz koszt odestkowy kredytu (wcześniej sprawdź, czy oferta banku dopuszcza takie niskokwotowe nadpłaty, nie w każdym ta możliwość jest dostępna). Jeśli przewidujesz, że w niedługim czasie będziesz mógł dokonać nadpłaty kredytu na większą kwotę (bo budujesz dom i po przeprowadzce zamierzasz sprzedać obecne mieszkanie, to jeśli tylko zdolność kredytowa na to pozwala i nie masz podstaw obawiać się o tymczasową obsługę wyższej raty, to rozważ kredyt w płatności malejącej. Dzięki temu szybciej oddasz kapitał, zmniejszysz odsetki i na przestrzeni roku, czy dwóch zredukujesz swój dług do spłaty względem zadłużenia w ratach równych (na dlaszym etapie spłaty wysokość raty po takiej nadpłacie mocno spadnie, więc jej dlasza obsługa nie powinna generować większego obciążenia). Jesli nie przewidujesz stworzenia rezerwy, która pozwoliłaby Ci na nadpłatę zobowiązania w większej kwocie i bezpieczniejszym rozwiązaniem jest zaciągnięcie kredytu w ratach równych, istnieje mozliwość, abyś spłacał go jak w malejących. Musisz tylko wiedzieć, jaką kwotę nadpłaty przyjąć. Jak to zrobić? Poproś kredytodawcę o symulację spłaty kredytu w obu systemach płatności, po czym oblicz różnicę między wielkością rat w malejącym i równym. Ta różnica na początku to kwota dodatkowego kapitału, o który możesz zwiększyć ratę, aby wyrównać koszt odsetek między płatnością malejącą a stałą. W kolejnym miesiącu bank naliczy odsetki od takiej samej kwoty, jak w harmonogramie dla rat malejących. Jeśli utrzymasz ciągłość nadpłat co miesiąc, obniżysz w ten sposób całkowity koszt kredytu do poziomu kosztu wyliczonego dla płatności malejącej. Pamiętaj, niezależnie do tego, czy stać Cię na regularną comiesięczną napdpłatę, czy nie, zawsze obowiązuje Cię spłata raty wynikająca z harmonogramu.

Jak obniżyć koszt odsetek przez nadpłatę kredytu i w jakim momencie spłaty to się opłaca?

Największe oszczędności na łącznym koszcie odsetkowym generuje nadpłata kredytu w początkowym okresie jego spłaty. Banki często obciążają takie działanie w okresie pierwszych 3 lub 5 lat obsługi kredytu dodatkową prowizją. Warto w takim przypadku sprawdzić różnicę między kosztem takiej operacji a skalą oszczędności na odsetkach w okresie do bezprowizyjnej możliwości nadpłaty. W tej kalkulacji powinien być uwzględniony także ewentualny przychód z oszczędności, gdyby zamiast nadpłaty środki zostały umieszczone na lokacie. Jeśli więcej zaoszczędzimy na odsetkach od kredytu w wyniku nadpłaty mimo kosztu prowizji, to warto ją ponieść.

Ile oszczędności powinneś zgromadzić, żeby bezpiecznie nadpłacić kredyt?

  • Próg minimum to nadwyżka ponad skumulowaną wartość 6-miesiecznych wydatków, jesli Twoje miesięczne koszty zamykają się w kwocie 2500 zł to mimimalny bufor finansowy powienien wynosić 15000 zł – środkami zgromadzonymi ponad tę kwotę możesz rozporządzać do nadpłaty zadłużenia bez zagrażania domowej “skarbonce”. Pamiętaj, dotyczy to specyficznie nadpłaty kredytu hipotecznego, który obok kredytu studenckiego jest najtańszym produktem kredytowym na rynku. Jeśli nadpłata/wcześniejsza spłata miałaby dotyczyć kredytu o mniej korzystnym oprocentowaniu, którego obsługa jest droga – warto takie działanie podjąć możliwie jak najszybciej, nawet kosztem mniejszych oszczędności. Utrzymywanie takiego kredytu (najczęściej ma on ujemną wartość ekonomiczną) oznacza większe starty dla Twoich oszczędności niż jego spłacenie.
  • Stabilną nadwyżką powyżej, której możesz nadpłacać kredyt jest ekwiwalent 12-miesięcznych kosztów – musisz jednak wziać pod uwagę na jaką liczbę osób ten bufor się rozkłada i czy Twoje dochody stanowią jedyne źródło utrzymania rodziny, czy nie. Nadpłata – tak, ale pod warunkiem, że dysponujesz oszczędznościami. Pamiętaj – pieniędze zawsze jest ławto wydać, a Twoje oszczędności mogą ‘zarabiać’ na oprocentowanej lokacie. Zanim podejmiesz decyzję o nadpłacie zadłużenia, krytycznie oceń swoje ‘rezerwy bezpieczeństwa’ – jeśli kredyt jest korzystnie oprocentowany, nie pozbywaj się poduszki finansowej na rzecz jego spłaty. Za chwilę możesz znaleźć się w sytuacji, kiedy z tej rezerwy będziesz musiał skorzystać.
  • Możesz też podzielić nadpłatę kredytu na dwa etapy. Jeśli masz zgromadzoną nadwyżkę na 12 mc, możesz najpierw skrócić okres kredytowania (pamiętaj – 20 lat to górna granica, której lepiej nie przekraczać), czyli nie zmieniasz poziomu rat, tylko ich liczbę/czas spłaty. W drugim etapie – dopiero po wygenerowaniu 24-miesięcznej rezerwy, nadwyżki ponad tę kwotę możesz przeznaczyć na nadpłatę kredytu. Jeśli nie masz możliwości wygenerowania większych kwot na nadpłatę, nadpłacaj nawet małe sumy. Jeśli nadpłacisz 200 zł w pierwszym roku, to przez kolejne 19 lat (przy 20-letnim okresie kredytowania) bank nie będzie naliczył od tej kwoty odsetek.

Jakich dokumentów przed udzieleniem kredytu może wymagać bank?

Dokumenty wymagane przez poszczególne banki mogą być w zależności od szczegółowych parametrów finansowania i wewnętrznych regulacji danej instytucji różne. Każdy bank może mieć inny zakres wymagań pod względem liczby, rodzaju informacji, czy przedziału czasowego danych. Są jednak informacje, których będzie potrzebował każdy kredytodawca i należy je podzielić na informacje osobowe, dochodowe oraz dotyczące nieruchomości, którą planujemy nabyć w ramach środków finansowych uzyskanych od banku.

Informacje osobowe – podstawowa pula danych identyfikacyjnych

  • wniosek o udzielenie kredytu – każdy bank ma własne formularze wniosków kredytowych;
  • dowód osobisty – w pewnych przypadkach bank może wymagać drugiego dowodu tożsamości (np. paszportu / prawa jazdy);
  • potwierdzenie rozdzielności majątkowej – umowa rozdzielności majątkowej w formie aktu notarialnego;
  • prawomocny wyrok sądu w przypadku osób rozwiedzionych.

Informacje o nieruchomości – dotyczące stanu prawnego nabywanego mieszkania lub budowy domu

Zakup:

  • odpis z Księgi Wieczystej działki, na której deweloper / spółdzielnia mieszkaniowa realizuje inwestycję;
  • oświadczenie inwestora zastępczego (często na specjalnym na druku bankowym);
  • pełnomocnictwo dla osób podpisujących umowę przedwstępną w imieniu dewelopera / spółdzielni mieszkaniowej (wymagane, jeżeli takie osoby nie są wymienione w KRS dewelopera lub spółdzielni);
  • prawomocne pozwolenie na budowę;
  • umowa przedwstępna z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową;
  • przy finansowaniu z kredytu wykończenia – kosztorys, harmonogram prac (na druku bankowym) i pozwolenie na budowę, jeśli przewidziane prace wymagają takiego pozwolenia;
  • zgoda banku na bezobciążeniowe wydzielenie księgi wieczystej dla lokalu, jeżeli deweloper finansuje budowę z kredytu i w IV dziale Księgi Wieczystej znajduje się wpis hipoteki na rzecz tego banku;
  • wypis z Krajowego Rejestru Sądowego dewelopera albo spółdzielni mieszkaniowej;
  • wycena nieruchomości lub operat szacunkowy (w niektórych przypadkach wykonuje się je we własnym zakresie korzystając z licencjonowanego rzeczoznawcy majątkowego, w innych wykonuje je bank).

Budowa:

  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości;
  • kosztorys i harmonogram budowy;
  • dziennik budowy (wymagany w niektórych bankach);
  • prawomocne pozwolenie na budowę;
  • wypis i wyrys z rejestru gruntów działki, na której realizowana jest inwestycja;
  • wypis z planu przestrzennego zagospodarowania potwierdzający, że działka jest budowlana (jeśli gmina nie posiada obowiązującego planu zastępczo decyzja o warunkach zabudowy);
  • wycena nieruchomości.

Nowa ustawa o kredycie hipotecznym – jak bedzie chroniła kredytobiorcę?

Ministerstwo Finansów oddało w czerwcu do konsultacji projektu ustawy o kredycie hipotecznym, który wdraża m.in. postanowienia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Nowelizacja ma wprowadzić m.in:

#1 Zakaz sprzedaży w walucie obcejdopuszczalny tylko wtedy, gdy kredytobiorca uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość aktywów w tej walucie.

#2 Zakaz sprzedaży wiązanejczyli uzależniania ceny kredytu od zawarcia przez konsumenta transakcji na inne usługi finansowe kredytodawcy. Dopuszczalna może być do-sprzedaż konta bankowego lub rachunku oszczędnościowego, przeznaczonych wyłącznie do gromadzenia środków na spłatę kredytu, jego obsługę lub zapewnienie dodatkowego zabezpieczenia w przypadku zaległości w spłacie, ale tylko wtedy, jeśli usługi te są bezpłatne. Wyjątkiem jest wymaganie od kredytobiorcy zawarcia umowy ubezpieczenia nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

#3 Wypowiedzenie umowy kredytowej możliwe tylko za zgodą klienta –klient nie będzie obciążany ryzykiem wypowiedzenia umowy, będącego następstwem nieprawidłowej analizy zdolności, jeśli taka została już zawarta.

#4 Zakaz prowizji uzależnionej od poziomu sprzedaży – czyli dodatkowego premiowania zależnie od liczby zaakceptowanych wniosków kredytowych. Tym bardziej, że obecnie w sytuacji stwierdzenia nieprawidłowości w przebiegu oceny takiego wniosku, to klient ponosi ryzyko wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, czyli zwrotem całej kwoty kredytowania.

#5 Koniec z małą czcionkąkażda reklama oferty kredytowej podająca stopę oprocentowania lub inne dane liczbowe nawiązujące do kosztów kredytu ma zawierać informacje o wszystkich opłatach wchodzących w skład całkowitego kosztu kredytu. Ma to być przedstawione tak samo widocznie, czytelnie i słyszalnie jak pozostałe elementy przekazu. W Fairness Index, znajdziecie analizy bieżących ofert kredytowych pod względem transparentności i uczciwości przekazu m.in. na poziomie komunikacji kosztu kredytu.

#6 Kredytodawca ma 7 dni na przedstawienie oferty – a kredytobiorca może ją przyjąć nie wcześniej niż 14 dni od doręczenia lub wnioskować o skrócenie tego okresu. Jeśli nastąpi zawarcie umowy o kredyt hipoteczny, konsument ma prawo odstąpić od niej w terminie 14 dni od dnia podpisania.

#7 Nadzór KNF nad para-bankami i pośrednikami kredytowymi. Jawna prowizja za pośrednictwodziałalność pośrednika kredytowego ma być dopuszczana na podstawie zezwolenia KNF. Pośrednik będzie musiał jawnie poinformować kredytobiorcę o ‘powiązanych’ z kredytodawcą i prowizji + innych wynagrodzeniach uzyskiwanych w ramach zawarcia umowy o kredyt.

#8 Zwrot części prowizji za spłatę kredytu przed terminem, proporcjonalnie do czasu, o który skrócono umowękonsument może w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu i wystąpić do kredytodawcy o przygotowanie informacji o kosztach tej operacji. W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem, całkowity koszt kredytu hipotecznego ma zostać obniżony o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy. Prowizja za spłatę kredytu przed terminem nie może przekraczać wysokości odsetek, które konsument byłby zobowiązany zapłacić w okresie maksymalnie roku od spłaty kredytu hipotecznego przed terminem oraz bezpośrednich kosztów kredytodawcy związanych z tą spłatą.

O CZYM PAMIĘTAĆ?

Negocjuj! Banki o dobrego klienta zawsze będą się bić.

Jeśli z kalkulatora wynika, że żaden cross sell Ci się nie opłaca, a bank nie wykazuje elastyczności do negocjacji, mimo że masz dobrą zdolność kredytową i pozytywną historię spłat, podziękuj i powiedz, że zweryfikujesz konkurencyjność tych warunków z innymi ofertami na rynku. Żadnego banku nie stać na to, aby oddać do konkurencji wiarygodnego klienta, który nie jest obciążony większym niż standardowo ryzykiem. Na etapie weryfikacji oferty warto też poprosić konsultanta, aby wyliczył koszt kredytu przy większym wkładzie własnym. Jeśli różnica jest istotna, a masz możliwość uzupełnienia wkładu, dzięki np. pożyczce u rodziny, rozważ ten ruch – to może znacząco obniżyć Twój miesięczny koszt obsługi spłaty.

Nie zadłużaj się pod presją czasu

Branie kredytu z zegarkiem w ręku ogranicza Twoje możliwości negocjacyjne i szanse na pozyskanie korzystniejszej oferty. Szczególnie w przypadku kredytu hipotecznego, który jest zadłużeniem długoterminowym, wypracowanie konkurencyjnych warunków spłaty nie powinno dziać się „na czas”. Zostaw sobie 3-5 miesięcy na przegląd ofert i wybór najkorzystniejszych cenowo – dzięki temu kalkulatorowi możesz sprawdzić, jak zmienia się bieżący średni koszt kredytów na rynku. Nie decyduj się na pierwszy lepszy kredyt, tam gdzie bank zgodził się Ci go udzielić. Przygotuj się do negocjowania korzystniejszych warunków, a jeśli nie możesz ich uzyskać, sprawdź inną ofertę.

Przeczytaj umowę – jeśli czegoś nie rozumiesz, nie podpisuj!

Jeśli nie masz wśród znajomych prawnika, a coś budzi Twoje wątpliwości, czegoś nie rozumiesz – zawsze proś o wyjaśnienie pracownika banku lub pośrednika, jeśli tą drogą poszukujesz oferty. Dąż do usunięcia z umowy wszystkich zapisów, odsyłających do regulaminu lub tabeli opłat i prowizji. Te dokumenty bank może zmienić jednostronnie i w ten sposób obciążyć Cię dodatkowymi kosztami. W tej sytuacji jedyne co będziesz mógł zrobić, to podać go do sądu.

Jeśli macie jakieś własne doświadczenia, dodatkowe wskazówki, które warto wziąć pod uwagę przed decyzją o kredycie – podzielcie się w komentarzu.

Jeśli ten wpis wydał się Wam pomocny i uważacie, że komuś z Waszego otoczenia mógłby się przydać, będzie nam miło, jeśli udostępnicie link. Tymczasem życzymy Wam udanego dnia! 🙂

 

No Comments

Click on a tab to select how you'd like to leave your comment

Post A Comment

*