Kredyt hipoteczny. Nowe przepisy – co się zmieni i za ile?

Z tego postu dowiesz się o:

  • proponowanych zmianach w ustawie o kredycie hipotecznym – czego się spodziewać
  • kto najwięcej skorzysta
  • czy wzroście marża kredytu
  • na co warto zwrócić uwagę zanim podejmiesz decyzję

Od połowy czerwca media mniej lub bardziej hasłowo sygnalizują zmiany wynikające z projektu ustawy Ministerstwa Finansów o kredycie hipotecznym. Projekt (obecnie w konsultacji) wdraża m.in. postanowienia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (z 2014 r.) w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Ma dostosować prawo wewnętrzne do regulacji unijnych, które powstały po to, aby wyrównać asymetrię w dostępie do informacji między kredytodawcami a ich klientami i zapobiegać powstającym na tym tle nadużyciom. Nowelizacja ustawy ma dzięki temu zapewnić lepszą ochronę konsumentów, doprowadzić do większej transparentności rynku poprzez zawieranie uczciwych umów i ‘usztywnić’ wymagania związane z dopełnieniem przedkontraktowych obowiązków informacyjnych względem konsumenta.

Jeśli to wszystko zadziałałoby w praktyce z taką dosłownością, jak wynika z przepisów (choć jest jeszcze kilka niedoprecyzowań, np. co do podziału odpowiedzialności nadzorczych nad ustawą między UOKiK-iem a KNF), to jest spora szansa, że zmiany te mogłyby wzmocnić pozycję konsumenta w relacji z kredytodawcą, szczególnie w zakresie zwiększenia przejrzystości i porównywalności ofert kredytowych.

Jest jeszcze jeden ważny element egzekwowany w dyrektywie, a mający wyraz w propozycji MF – wzmocnienie systemów dopuszczających i regulujących działalność pośredników kredytowych i instytucji pożyczkowych, oferujących kredyty związane z nieruchomościami mieszkalnymi.

Co dokładnie wynika z przepisów? 7 zmian, o których warto wiedzieć – jedziemy:

  1. Koniec z syndromem frankowicza – zakaz sprzedaży w walucie obcej

    Projekt ustawy przewiduje zakaz sprzedaży kredytów w walucie obcej. Dopuszczalny jest tylko wtedy, gdy konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość aktywów w tej walucie. To ograniczenie pokrywa się z założeniami Rekomendacji S wydanej przez KNF: „bank powinien udzielać klientom detalicznym kredytów zabezpieczonych hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód, także w przypadku klientów o wysokich dochodach”. Nowelizacja rozszerza tę rekomendację o zastosowanie nie tylko do banków, ale wszystkich kredytodawców udzielających mieszkalnych kredytów hipotecznych.

    Jakie ryzyko ogranicza? Zmienność kursu walut.

    Przykład frankowiczów pokazał, że ryzyko zmienności kursu walut nie jest wirtualne i może prowadzić do krytycznego obciążenia budżetu domowego, zagrażając wypłacalności konsumentów.
    Ten zapis w projekcie to także lekcja z rynku. Uregulowanie sytuacji związanej z kredytami frankowymi jest ciągle otwartym konfliktem interesów: kredytodawców, frankowiczów i kredytobiorców złotowych, i póki, co nie ma jeszcze wyraźnego rozwiązania na jego ‘ustabilizowanie’. Resort ma więc dostateczne podstawy, aby takie ograniczenie wprowadzić. Tym bardziej, że w tle wymiany między Rzecznikiem Finansowym, a Związkiem Banków Polskich, o której pisaliśmy na fanpage’u, pozostaje w tej materii wiele kwestii spornych, m.in.:

  1. czy pobieranie spreadu, kiedy nie następuje rzeczywista wymiana waluty, jest uzasadnione / legalne?
  2. co z klauzulami abuzywnymi dotyczącymi uznaniowego przeliczania, które mimo upomnień KNF-u nie zostały uregulowane (prawo polskie mówi, że trzeba je usunąć z umowy)
  3. czy kredyty indeksowane do CHF, a takich sprzedano w Polsce najwięcej, mieszczą się w kryteriach kredytu walutowego, jeśli są wyrażone w złotym, wypłacone w złotym i spłacane w złotym?

 

  1. Zakaz sprzedaży wiązanej

    W tym zakresie projekt zabrania uzależniania ceny kredytu od zawarcia przez konsumenta transakcji na inne usługi finansowe świadczone przez danego kredytodawcę. Warunkiem zwalniającym może być do-sprzedaż konta bankowego lub rachunku oszczędnościowego, których jedynym celem jest „gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu, jego obsługę lub zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia w przypadku zaległości w spłacie kredytu”, ale wyłącznie w sytuacji , kiedy usługi te są udostępniane bezpłatnie. Wyjątkiem jest tu zapis, który upoważnia kredytodawcę do wymagania od kredytobiorcy zawarcia umowy ubezpieczenia połączonej z przelewem wierzytelności, w celu zapewnienia ochrony nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Jeśli umowa kredytowa wymaga takiego ubezpieczenia, kredytodawca jest zobowiązany do przedstawienia klientowi minimalnego zakresu ochrony ubezpieczeniowej jaką musi spełniać polisa.

    Jakie ryzyko ogranicza?
    Narażanie klienta na dodatkowe koszty niezwiązane bezpośrednio z potrzebą zaciągnięcia kredytu na mieszkanie.

    Banki często uzależniają marżę kredytu hipotecznego od tego, czy klient wyraził zgodę na inne produkty z oferty banku (karta kredytowa, ubezpieczenie, fundusz inwestycyjny, otwarcie konta z wymaganą kwotą miesięcznych wpływów, itd.). Tymczasem klient w momencie zaciągnięcia kredytu hipotecznego ma jedną potrzebę – pozyskać finansowanie na ten jeden konkretny cel. Korzystanie przez bank z faktu, że klient potrzebuje kredytu na mieszkanie do nakładania na niego presji na zakup innych produktów jest raczej kiepskim sposobem na budowanie lojalności i stabilnego portfela. Poza tym, każdy bank w ofercie wiązanej ma inne produkty i mogące przy tym różnie kosztować. Ich porównywalność więc między potencjalnymi kredytodawcami jest skutecznie utrudniona i raczej odległa od umożliwienia klientowi optymalnego wyboru.

  1. Wypowiedzenie umowy kredytowej jest możliwe tylko za zgodą klienta.

    Gdyby dzisiaj bank wykrył, że ocena zdolności kredytowej klienta przebiegła nieprawidłowo, to ma prawo rozwiązać umowę i wymagać natychmiastowego zwrotu całej kwoty kredytu. Po wdrożeniu nowelizacji ustawy takie wypowiedzenie będzie możliwe tylko w warunkach zgody konsumenta, bez niej, umowa nie może być rozwiązana. Obejmuje to także sytuacje, kiedy konsument podał niepełne dane. Projekt zakłada, że to w obowiązku kredytodawcy jest wyegzekwowanie kompletnych informacji niezbędnych do rzetelnej oceny zdolności konsumenta – w końcu to kredytodawca powinien wiedzieć, czego wymagać, aby ryzyko kredytowe związane z obsługą spłaty oszacować możliwie precyzyjnie. Jeśli kredytodawca w wyniku takiej analizy odrzucił wniosek kredytowy klienta, musi go powiadomić o rezultacie oceny i wskazać bazę danych, z której korzystał w celu weryfikacji klienta. Na ocenę zdolności kredytowej nie będzie mógł przy tym wpływać fakt, że wartość nieruchomości mieszkalnej jest wyższa niż kwota kredytu lub że wartość ta wzrośnie – to zmienne, które są trudne do oszacowania i mogą zwiększać ryzyko związane z obsługą umowy.

    Jakie ryzyko ogranicza?

    Projekt ustawy zakłada, że bank jako profesjonalny uczestnik rynku powinien zadbać, aby w momencie rozpatrywania wniosku i oceny zdolności kredytowej klienta zostały podjęte wszystkie niezbędne kroki do jego właściwej weryfikacji. Jeśli jakieś działania nie zostały podjęte jest to zaniedbanie kredytodawcy. Klient nie powinien być obciążany ryzykiem wypowiedzenia umowy, będącego następstwem nieprawidłowej analizy zdolności, jeśli taka została już zawarta.

  1. Zakaz prowizji uzależnionej od poziomu sprzedaży

    Banki często stosują systemy bonusowego wynagrodzenia pracowników lub firm pośredniczących w sprzedaży kredytów hipotecznych za osiągnięcie określonych poziomów sprzedaży. Projekt wyraźnie blokuje dodatkowe premiowanie zależne od liczby zaakceptowanych wniosków kredytowych – trudno powiedzieć, aby uskuteczniana do dziś praktyka pobierania wyższego wynagrodzenia od zwiększonego wolumenu wniosków z pozytywną oceną służyła obiektywnej i rzetelnej weryfikacji klienta. Tym bardziej, że w sytuacji stwierdzenia nieprawidłowości w przebiegu takiej oceny, to klient ponosi ryzyko wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, czyli zwrotem całej kwoty kredytowania.

    Jakie ryzyko ogranicza? Wynagrodzenie zależne od wolumenów stwarza ryzyko manipulowania danymi klienta.

    Im bliżej progu ‘bonusowego’, tym większa pokusa do ‘naginania’ ograniczeń w kierunku dalekim od jakościowej analizy ryzyka.

  1. Koniec z małą czcionką

    Nowelizacja narzuca nowe obowiązki informacyjne w zakresie materiałów promujących oferty kredytowe.  Wszystkie reklamy umów o kredyt podające stopę oprocentowania lub inne dane liczbowe odnoszące się do kosztów kredytu powinny zawierać informacje o wszystkich opłatach wchodzących w skład całkowitego kosztu kredytu, wysokości i typie oprocentowania (stałe, zmienne) i rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania (RRSO). Parametry te mają być przedstawione w sposób tak samo widoczny, czytelny i słyszalny jak pozostałe elementy przekazu. Jeśli reklama podaje np. prowizję w wysokości 0%, pozostałe parametry kredytu powinny zostać wyeksponowane tak samo, jak informacja „0%”. W reklamach natomiast dotyczących kredytu konsumenckiego, ale nie zawierających danych liczbowych projekt wymaga podania rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO) wraz z przykładem reprezentatywnym, z którego jej wartość wynika.

    Jakie ryzyko ogranicza? Wprowadzenie klienta w błąd.

    Najczęściej sankcjonowane przez UOKiK praktyki reklamowe dotyczące kredytów konsumenckich to przestawianie obowiązkowych informacji małym drukiem i emitowanie ich przez zbyt krótki, aby odbiorca mógł je odczytać. Wybór elementów perswazyjnych, które mogą zniekształcać percepcję kosztu kredytu jest powszechnym zabiegiem marketingowym, z którym UOKiK może walczyć dopiero po emisji materiału, więc co do zasady ta interwencja jest działaniem post factum (kto się ma złapać, to się złapie). Żeby chociaż trochę zapobiegać tej dezinformacji od jakiegoś czasu prowadzimy Fairness Index, publikujemy w nim analizy bieżących ofert kredytowych pod względem transparentności i uczciwości przekazu m.in. na poziomie komunikacji kosztu kredytu – zaglądajcie.

  1. Kredytodawca ma 7 dni na decyzję kredytową

    Ustawa zobowiązuje kredytodawcę do przedstawienia konsumentowi oferty w terminie do 7 dni od otrzymania wniosku, kredytobiorca może ją przyjąć nie wcześniej niż 14 dni od doręczenia lub wnioskować o skrócenie tego okresu. Jeśli nastąpi zawarcie umowy o kredyt hipoteczny, konsument ma prawo odstąpić od niej w terminie 14 dni od dnia podpisania.

    Jakie ryzyko ogranicza? Brak możliwości porównania ofert konkurencji w odpowiednim czasie.

    Ten zapis powinien z jednej strony poprawić wydajność procesu oceny zdolności kredytowej, a z drugiej – zapewnić klientowi możliwość porównania ofert z kilku źródeł w tym samym czasie. W praktyce większość instytucji rozpatruje wnioski w ciągu 7 dni, ale dzięki definicji ustawowej ten czas będzie wiążący dla wszystkich. Kryterium 14 dni na decyzję ze strony klienta, o ile nie może zagwarantować wyboru optymalnej oferty, to ogranicza jednak w pewien sposób ryzyko pochopnego działania i pozostawia racjonalne okno czasowe na zweryfikowanie i porównanie kosztu obsługi kredytu z innymi ofertami.

  1. Nadzór KNF nad para-bankami i pośrednikami kredytowymi. Jawna prowizja za pośrednictwo.

    Projekt ustawy wprowadza wymóg dopuszczania działalności pośrednika kredytowego na podstawie zezwolenia Komisji Nadzoru Finansowego. Taka osoba będzie wpisana do rejestru pośredników jako świadcząca usługi pośrednictwa kredytowego w zakresie kredytów hipotecznych. Warunkiem uprawniającym do wykonywania działalności będzie także konieczność wykazania ubezpieczenia lub innej gwarancji uruchamianej w sytuacji poniesienia odpowiedzialności za niedochowanie należytej staranności zawodowej. Regulacja dopuszcza jednocześnie działalność pośredników ‘powiązanych’ z kredytodawcą, ale z zastrzeżeniem, że informacja ta jest jawna. Pośrednik będzie musiał także udzielić klientowi informacji o prowizji i innych wynagrodzeniach uzyskiwanych w ramach zawarcia umowy o kredyt i na zapotrzebowanie klienta udzielić wyjaśnień w zakresie wszystkich informacji przekazywanych mu na etapie decyzji kredytowej.
    Podobne reglamentacje ustawa przewiduje w przypadku instytucji pożyczkowych udzielających kredytu hipotecznego. Ich działalność także wymaga zezwolenia KNF, wpisu do odpowiedniego rejestru, a ponadto odpowiedniej formy prawnej i spełnienia wymagań kapitałowych.

    Jakie ryzyko ogranicza?

    Ponieważ kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym, ustawodawca przyjmuje, że podmioty, które dziś nie podlegają nadzorowi, bo ryzykują własnym kapitałem (a nie depozytami klientów), ale chcą udzielać kredytów hipotecznych, muszą podlegać regulatorowi, tak jak banki. W myśl projektu na podmioty, które udzielają tego rodzaju kredytów powinny zostać nałożone obowiązki i wymagania dostosowane do rodzaju prowadzonej działalności. Takie rozwiązanie może zapewnić lepsze zabezpieczenie interesu konsumentów przed nadużyciami np. nieuczciwych pośredników kredytowych – umożliwić skuteczne egzekwowanie sankcji lub natychmiastową wykonalność decyzji KNF dotyczących cofnięcia lub ograniczenia zezwolenia na działalność związaną z pośrednictwem w udzielaniu kredytów hipotecznych. Nadzór nad instytucjami pożyczkowymi udzielającymi takich zobowiązań stwarza też większe zaufanie do nich jako profesjonalnych usługodawców.

  1. Zwrot części prowizji za spłatę kredytu przed terminem, proporcjonalnie do czasu, o który skrócono umowę.

    Projekt ustawy zakłada, że konsument może w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu i wystąpić z wnioskiem do kredytodawcy o przygotowanie informacji o kosztach z tą operacją związanych. W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu hipotecznego w myśl ustawy powinien zostać obniżony „o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.” Zaproponowano także przepisy, zgodnie z którymi „prowizja za spłatę kredytu przed terminem nie może przekraczać wysokości odsetek, które konsument byłby zobowiązany zapłacić w okresie maksymalnie roku od spłaty kredytu hipotecznego przed terminem oraz bezpośrednich kosztów kredytodawcy związanych z tą spłatą.”

    Jakie ryzyko ogranicza?

    Procentowe stawki prowizji są w kredytach hipotecznych niskie, ale przeliczone kwotowo stanowią duże sumy. W przypadku wcześniejszej spłaty to założenie projektu pozwala klientowi odzyskać część tej kwoty.

Kto skorzysta z ustawy?

Zgodnie ze statystykami KNF: kredytobiorcy do 30 rż. (32%), małżeństwa (53%), osoby z niepełnym wyższym i wyższym wykształceniem (71%) i takie, których dochód miesięczny netto nie przekracza 4 tys. zł (37%). W tych grupach kredyt hipoteczny udzielany jest najczęściej. Edukacja, transparentność i postawa ‘fair’ po stronie kredytodawców jest niezbędna, aby zapewnić bezpieczne warunki jego zaciągania i spłaty. Tym bardziej, że jest on zobowiązaniem wiążącym klienta na długi okres i mogącym wpływać na jego płynność finansową.


Profil kredytobiorcy kredytu hipotecznego:

KNF_1


KNF_2

Źródło: Raport o sytuacji banków w 2015 r. (KNF)

 

Jak ustawa może wpłynąć na cenę kredytów mieszkaniowych i czy wszystkie zmiany są uzasadnione?

Potrzeba zapewnienia większej ochrony interesu kredytobiorców, szczególnie w przypadku długoterminowego kredytowania powinna leżeć w zainteresowaniu nie tylko samych konsumentów, ale i kredytodawców – to dla nich mniejsze ryzyko związane z obsługą spłaty takich zobowiązań. Kryteria, które ten zakres regulują wymagają więc uzasadnionego zaostrzenia lub ograniczenia – na korzyść konsumenta. Projekt ustawy w wielu punktach to założenie realizuje.

Bardziej kontrowersyjne są natomiast zapisy związane z ograniczeniem dodatkowych przychodów po stronie kredytodawcy (ze sprzedaży wiązanej) lub nakładaniem na niego kosztów (np. wydłużenia czasu decyzji kredytowej klienta lub zwrotu części zysku w sytuacji wcześniejszej spłaty) – te nowelizacje mogą być dla banków podstawą do zwiększania ceny kredytu.

Tak m.in. zmieniła się marża kredytów hipotecznych w 2016 roku (screen poniżej), po tym jak sektor bankowy został obciążony kosztami, mniej lub bardziej uzasadnionych, wydarzeń z rynku. Jakkolwiek banki komentują przyczyny podwyżek w taryfach opłat i prowizji, fakt jest taki, że klienci zaciągają dziś zobowiązanie drożej niż, ci 6 miesięcy temu.

Nie można więc wykluczyć, że proponowane zmiany mogą skutkować dalszym wzrostem marż, a co za tym idzie – potencjalnie ograniczyć zdolność kredytową i popyt po stronie konsumentów.

Z punktu widzenia ustawodawcy, warto przed finalnym wdrożeniem ustawy oszacować dodatkowe koszty zmian z pozycji kredytodawców i sprawdzić, jak mogą być one ‘amortyzowane’ w cenie kredytu. Buforem tego kosztu może być dla klienta fakt, że bank będzie mimo wszystko dążył do zachowania konkurencyjności oferty. Ale jaki to na końcu da wynik w marży kredytu – odczujemy, jak ustawa wejdzie ‘w obieg’.

Średnia marża kredytu hipotecznego (styczeń 2015- marzec 2016):

amron_raport

Źródło: Raport AMRON-SARFIN I/2016

Czy musisz czekać na wdrożenie ustawy w życie?

Żadna ustawa nie uchroni konsumenta w 100%. Najlepszym strażnikiem swoich interesów jesteś Ty.

Pamiętaj, kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, które będzie miało wpływ na Twój budżet domowy przez długi czas. Zanim się na niego zdecydujesz zadaj sobie kilka pytań:

  1. Czy obecny standard życia przy jednoczesnej obsłudze kredytu hipotecznego jest dla Ciebie satysfakcjonujący?
  2. Jaka część dochodów zostaje Ci po spłacie miesięcznej raty kredytu, czy masz bufor na oszczędzanie?
  3. Nawet jeśli na ten moment utrzymywanie kredytu nie stwarza Ci żadnych trudności, zastanów się nad nieprzewidzianymi scenariuszami losowymi, które mogą na krótszy lub dłuższy czas osłabić, a w najgorszym wypadku, pozbawić Cię zdolności finansowej.
PAMIĘTAJ
No Comments

Click on a tab to select how you'd like to leave your comment

Post A Comment

*