Wzrost stóp procentowych zwiększy raty kredytów w złotówkach – czy może być drożej niż u frankowiczów?

Planujesz wziąć kredyt, przyjmijmy, że długoterminowy. Co będzie miało dla Ciebie większe znaczenie –  jego oprocentowanie, czy wysokość miesięcznej raty?

Najczęściej pada to drugie, co – najogólniej mówiąc – nie jest stabilnym miernikiem naszej zdolności obsługi takiego zobowiązania. Dlaczego? Bo domyślnie zakładamy, że wysokość raty nie ulegnie zmianie, a tego akurat założyć nie możemy. W przypadku kredytów długoterminowych, takich jak hipoteczne, rata podzielona jest na dwie części – kapitałową i odsetkową. Rynkowym standardem i cechą charakterystyczną części odsetkowej jest zmienne oprocentowanie zależne od stawek referencyjnych WIBOR (w przypadku kredytów w złotym), LIBOR (w przypadku franka szwajcarskiego) i EURIBOR (w przypadku euro). Im wyższy WIBOR – w uproszczeniu cena, za jaką banki pożyczają sobie pieniądze – tym wyższe oprocentowanie.

Stawka stopy referencyjnej w Polsce została utrzymana przez Radę Polityki Pieniężnej na poziomie 1,5 proc., czyli niezmienionym od lutego 2015 r. i jednocześnie najniższym w historii. A co to jest ta stopa referencyjna? To stopa oprocentowania bonów pieniężnych emitowanych przez NBP, która wpływa na wysokość WIBOR, czyli na większość kredytów zaciąganych w Polsce. Decyzja o pozostawieniu głównej stopy procentowej na poziomie 1,5 proc. oznacza, że oprocentowanie depozytów i kredytów w banku centralnym też się nie zmieni. Stopa lombardowa, czyli koszt, po jakim banki komercyjne mogą zaciągnąć kredyt w banku centralnym wynosi 2,50 proc., a stopa depozytowa (oprocentowanie jednodniowych depozytów banków komercyjnych w banku centralnym) to wciąż 0,50 proc. Tak samo niska jest stawka WIBOR 3M (trzymiesięczna) – 1,65 proc. Mimo, że jeszcze nie tak dawno, bo w połowie 2012 roku, główna stopa procentowa wynosiła sporo ponad 4 proc. i podobnie WIBOR.

Nikt nie da gwarancji…

Trudno w takich warunkach martwić się hipotezami o zagrożeniu wzrostem stóp procentowych. Tak samo, jak (kiedyś) zadłużonym we frankach szwajcarskich nie mieściło się w głowie ryzyko umocnienia waluty z 2 do 3 zł… Tymczasem dziś płacimy za CHF ponad 4 zł.

Prawda jest taka, że nikt ostatecznie nie może przewidzieć, jak będzie zmieniał się poziom stóp procentowych w czasie. Trzymiesięczna stopa WIBOR PLN, która jest obecnie na poziomie 1,65 proc., w 2008 r. osiągnęła  7 proc., a w 2000 r. skoczyła do 20 proc. W latach natomiast 2008-2009 trzymiesięczny LIBOR CHF wynosił około 3%, tymczasem dziś to około – 0,8 proc. (dane Komisji Nadzoru Finansowego z 03.2015 r.).

Taki kredyt może być bombą zegarową…

Obecne warunki niskich stóp, to mocny bodziec dla tych, którzy rozważają teraz kredyt na zakup własnego mieszkania. Szczególnie, że średnia rata kredytu (na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym) na 30-metrową kawalerkę w jednym z 10 największych polskich miast to dzisiaj koszt ok. 600 zł, a dwupokojowego mieszkania 1000 zł (wyliczenia Lion’s Banku i serwisu Morizon). Kto by się więc zastanawiał między spłacaniem rat na własne M, a najmem takiej choćby kawalerki, jeśli to drugie w skali miesiąca może kosztować do trzech razy tyle. Otóż nie jest to wcale takie oczywiste – zaciągając teraz kredyt możemy nie do końca uświadamiać sobie ryzyko możliwości wzrostu stóp referencyjnych, mających wpływ na poziom oprocentowania i wysokość należnych odsetek, które w konsekwencji mogą doprowadzić do zwiększenia wysokości raty zobowiązania. Żeby więc nie popełnić zbyt optymistycznej prognozy co do naszej zdolności obsługi takiego kredytu przez cały okres trwania umowy, w decyzję o jego zaciągnięciu warto wkalkulować ryzyka, zakładające możliwość zwiększenia naszego obciążenia w spłacie miesięcznej.

KNF ostrzega banki – klienci muszą być świadomi ryzyka

Swoje oczekiwanie w zakresie informowania klientów przed zawarciem umowy o ryzyku związanym z możliwym wzrostem oprocentowania kredytu przypomniała bankom Komisja Nadzoru Finansowego i w lutym 2015 r. przewodniczący KNF wystosował do zarządów banków pismo z zaleceniami.  

W myśl Rekomendacji 25:

„Za zastrzeżeniem przepisów ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz. U. Nr 126, poz, 715, z późn. zm.), bank powinien posiadać sporządzone w formie pisemnej procedury wewnętrzne określające sposób i zakres informowania każdego klienta ubiegającego się o kredyt zabezpieczony hipotecznie. Bank powinien dołożyć wszelkich starań, aby przekazane klientom informacje były zrozumiałe, jednoznaczne i czytelne. Dotyczy to informacji przedstawionych zarówno przed, jak i po podpisaniu umowy. Bank powinien uwzględniać poziom wiedzy klienta.”

Banki więc wymogi dotyczące informowania o ryzyku zmian stóp procentowych, powinny realizować z uwzględnieniem poziomu wiedzy klientów, w tym wynikające z Rekomendacji:

  • przekazywanie klientowi wszystkich informacji istotnych dla oceny ryzyka i kosztów związanych z zawarciem umowy, w tym szczególności informacje na temat ryzyka zmiennej stopy procentowej (rekomendacja 25.1 lit d);
  • zwracanie klientom uwagi na bardzo długi okres spłaty zobowiązania, a w związku z tym konieczność zachowania odpowiedniego bufora (nadwyżki dochodów nad wydatkami związanymi z obsługą zobowiązań) na wypadek pogorszenia sytuacji dochodowej lub realizacji większych wydatków (rekomendacja 25.4);
  • regularne dostarczanie klientom wszelkich informacji dotyczących warunków oraz praw i obowiązków wynikających z umowy, w szczególności o wszelkich zmianach, które wpływają bezpośrednio na warunki umowy kredytowej, szczególnie na poziom obciążeń z tytułu spłaty kredytu np. zmianach stóp procentowych (rekomendacja 25.7);
  • przedstawianie kredytobiorcom informacji o całkowitym koszcie kredytu oraz rzeczywistej rocznej stopie procentowej uwzględniających koszty znane w momencie zawarcia umowy a także zamieszczane w ogłoszeniach i reklamach dotyczących kredytu, zawierających warunki udzielania kredytu rzeczywistej rocznej stopy procentowej, wyliczonej od całkowitego kosztu kredytu (rekomendacja 25.8).

Bank przedstawiając ofertę kredytu lub innego produktu oprocentowanego zmienną stopą procentową powinien – zgodnie z zaleceniem KNF – informować klienta o kosztach obsługi takiego produktu w wypadku niekorzystnej dla klienta zmiany poziomu stopy procentowej, od której zależy jego oprocentowanie.

Wymóg informowania o wszystkich czynnikach ryzyka związanych z zawieraniem zobowiązań kredytowych wynika przede wszystkim z treści ustawy z dnia 23.08.2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. Nr 171, poz. 1206 z późn. zm.),  uznając za takie szczególnie te wprowadzające w błąd. Regulacja uznaje za praktykę wprowadzającą w błąd, jeżeli instytucja nie przedstawia konsumentowi ważnych do podjęcia decyzji informacji dotyczących umowy, w wyniku czego klient podejmie decyzję, której – świadomy zatajonych lub jednoznacznie przekazanych informacji – by nie podjął.

Jak zmieni się koszt obsługi Twojego kredytu przy zmianie stóp procentowych – bank zrobi symulację

Andrzej Jakubiak (przewodniczący KNF) we wspomnianym piśmie do banków zaznaczył:

„W opinii UKNF, biorąc pod uwagę (…) to, że obecnej sytuacji w odniesieniu do kredytów długoterminowych w dłuższej perspektywie bardziej prawdopodobny jest scenariusz wzrostu stóp procentowych niż ich spadku, banki w celu minimalizowania ryzyka systemowego, powinny sporządzać i prezentować klientom symulacje kosztów obsługi ekspozycji kredytowej dla następujących poziomów stopy procentowej, od której zależy jej oprocentowanie: 3%, 5%, 10%, 15%. Wskazane podejście pozwoli także na jednoznaczne wyeliminowanie niezrozumienia istoty ryzyka stopy procentowej przez klienta.”

O ile może wzrosnąć rata kredytu?            

Weźmy np. kredyt mieszkaniowy na 300 tys. zł, zaciągnięty na 30 lat w systemie rat równych i oprocentowany według stawki WIBOR 3M i marży banku 1,7 proc. (z pominięciem opłat, prowizji i kosztów dodatkowych produktów) – przy niewielkiej korekcie oprocentowania w górę, rata może wzrosnąć naprawdę istotnie:

 

wzrost rat_3

 

Jeśli – hipotetycznie – RPP podniosłoby stopy procentowe o 5 punktów procentowych osiągając poziom 6,5 proc. (dla przypomnienia, obecnie główna stopa wynosi 1,5 proc.), to przy takiej korekcie rata przeciętnego kredytu hipotecznego zaciągniętego w złotówkach mogłaby wzrosnąć nawet o 900 zł. Dokładniej pokazuje to przykład w poniższej tabeli – miesięczny koszt obsługi kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 25 lat, po wzroście stóp procentowych do poziomu 6,5 proc., wzrósłby z 1681 zł do 2550 zł, czyli dokładnie o 869 zł. Niestety nie dla każdego budżetu domowego takie comiesięczne dociążenie portfela jest do utrzymania.

 

wzrost rat_4

 

Gdyby natomiast stopy procentowe wróciły do poziomu sprzed trzech lat, wówczas dzisiejsza szacunkowa rata dla konkretnego zobowiązania wyglądałaby tak, jak wskazują wytłuszczone rubryki.

 

wzrost rat_5

 

Zapowiadany w dłuższej perspektywie wzrost stóp procentowych w Polsce może oznaczać dla kredytobiorców złotowych dotkliwe uderzenie w portfel. Z tą istotną różnicą, że dla nich ten ubytek w budżecie będzie zwiększał się stopniowo (na co potencjalnie kredytobiorcy mogą się przygotować), a nie jak w przypadku frankowiczów szokowo, bez specjalnych oznak zapowiedzi.

Kiedy oczekiwany jest skok stóp procentowych?

Pewnie wtedy, kiedy ceny zaczną szybką zwyżkę. Wtedy rozwiązaniem na ich spowolnienie będzie m.in. podwyżka stóp procentowych. Rada Polityki Pieniężnej dąży do utrzymywania inflacji na poziomie ok. 2,5 proc. (z możliwością odchylenia do 1 punktu procentowego w górę lub w dół). W założeniach do budżetu na 2016 rok przyjęto, że wyniesie ona 1,7 proc., podczas gdy obecnie jest ujemna (mamy tzw. deflację).

Czy wzrost rat kredytów złotowych może być większy niż w przypadku rat kredytów we frankach?

Taką opinię wydał Michał Krajowski (Dom Kredytowy Notus), który określił, że  prawdopodobieństwo wzrostu rat kredytowych w przyszłości jest „bardzo duże”. „Utrzymujące się aktualnie na niskim poziomie stopy procentowe prawdopodobnie w ciągu kilkunastu najbliższych miesięcy wzrosną, co przełoży się w konsekwencji na wzrost rat kredytu. Ten wzrost może być nawet większy niż w przypadku rat kredytów frankowych.

Część ekonomistów oczekuje pierwszych podwyżek stóp NBP już w drugiej połowie 2016 roku. Inni prognozują stabilizację stóp do końca roku i podwyżkę dopiero na przełomie 2016/2017. Czego natomiast należy być pewnym to, że podwyżka nastąpi. Prognozowanie na rok do przodu, jaki wzrost raty to ze sobą przyniesie da raczej mało wiarygodny wynik, biorąc pod uwagę zmienność i szybkość tych zmian na rynku, niemniej scenariusz podwyżki jest najbardziej prawdopodobny. Zagrożenie zdolności obsługi kredytu może nastąpić zawsze, niezależnie od decyzji RPP o wzroście stóp procentowych. Co należy monitorować, żeby tej zdolności nie stracić? Relację kosztu obsługi zadłużenia do dochodu – bezpieczny próg, którego nie powinniśmy przekraczać to 33%.

Jak się przygotować zanim rata wzrośnie?

Dla tych, którzy już zaciągnęli kredyt i są w trakcie jego obsługi i dla tych, którzy planują zaciągniecie:

  1. Na jaką ratę mnie stać i z jak dużym jej wzrostem jestem w stanie sobie poradzić?
    Usiądź z kalkulatorem, kartą papieru i oblicz. Pamiętaj o uwzględnieniu takich ryzyk, jak obniżenie dochodu lub utratę pracy (czyli ile „poduszki finansowej” muszę mieć odłożone, żeby utrzymać stabilność spłaty na wypadek sytuacji losowych).
  2. Szukając oferty porównuj RRSO, wysokość marży i sprawdzaj, jaką stopę referencyjną stosuje bank przy ustalaniu oprocentowania i zasady jej aktualizacji. Jeśli chcesz się zabezpieczyć przed ryzykiem stopy procentowej rozważ zaciągnięcie kredytu ze stałą stopą, ale pamiętaj – w bankach na naszym rynku możliwe jest ustalenie stałej stopy na maksymalnie 5 lat.
  3. Bądź sceptykiem w planowaniu budżetu i przestrzegaj zasady 33%.
    Jeśli bierzesz kredyt w warunkach niskich stóp procentowych, zakładaj ratę na ich przeciętnym poziomie z ostatnich kilku lat. Przy rekordowo niskich stopach procentowych (jakie jeszcze mamy) – nie zadłużaj się „pod korek”, zostaw sobie trochę elastyczności kredytowej. Nie dopuszczaj do sytuacji, w której miesięczne obciążenia z tytułu zadłużeń przekraczają 33% Twojego dochodu netto.
  4. Zaciągnąłeś już kredyt i go spłacasz. Jeśli Twoja rata wraz z cięciem stóp procentowych spadła, postaraj się odłożyć przynajmniej połowę zaoszczędzonej kwoty. Potraktuj ją jako bufor finansowy do wykorzystania na wypadek zwiększenia wysokości raty na późniejszym etapie obsługi kredytu.
No Comments

Click on a tab to select how you'd like to leave your comment

Post A Comment

*